Comment réparer le marché du logement en panne aux États-Unis

• Un nouveau rapport montre que les logements achetés par des investisseurs hors marché sont, en moyenne, vendus deux fois moins cher que lorsqu’ils sont mis en vente sur le marché, principalement dans les quartiers populaires et minoritaires. Cette activité, aggravant la crise du logement, poursuit la tendance qui a commencé pendant la crise financière de 2008, avec de nouveaux investisseurs, technologies et propriétaires sur le marché du logement américain. Une Commission nationale pour résoudre la crise du logement aux États-Unis est appelée à résoudre les problèmes du marché du logement aux États-Unis.

Les années 2010 ont été une période de changements extrêmes sur le marché immobilier américain. Au début de la décennie, de nouveaux propriétaires sont entrés sur le marché, alors que des millions de maisons saisies ont été converties en locations unifamiliales à la suite de la crise financière de 2008. À la fin de la décennie, la pandémie a fait monter en flèche les prix des logements, puis les loyers. Entre-temps, les nouvelles technologies ont permis l’achat et la gestion de logements à distance, tandis que de nouveaux investisseurs cherchaient à augmenter les rendements du marché immobilier américain – un domaine de notre économie où l’offre a pris du retard par rapport à la demande et où la faible protection des locataires fait du logement locatif un investissement attrayant. C’est le marché du logement de l’Amérique d’aujourd’hui. Nowak Metro Finance Lab à l’Université Drexel, nous avons lancé un groupe de travail indépendant consacré à la compréhension des nouveaux aspects du marché immobilier américain. Ces nouveaux investisseurs, propriétaires et technologies ont changé la façon dont les Américains achètent, vendent et vivent leur logement et changent les quartiers américains. Il y a aussi d’autres changements en cours : de la gentrification et du déplacement en cours aux défis fiscaux qui peuvent mettre en péril la prestation des services de la ville.

La hausse des achats de logements par les investisseurs

Notre premier rapport, publié en septembre 2022, axé sur les achats d’investisseurs dans trois villes américaines représentatives de taille moyenne. Nous avons constaté que l’activité des investisseurs était concentrée dans les quartiers avec des taux plus élevés de refus de demandes de prêt hypothécaire, des populations non blanches plus importantes, des taux d’inoccupation plus élevés et des prix de vente plus bas. ne possèdent que quelques propriétés. Ces achats d’investisseurs sur le marché de l’habitation rendent le processus d’achat plus difficile, évinçant les nouveaux propriétaires et les propriétaires de première génération. Dans le même temps, il est souvent difficile de déterminer à qui appartiennent les personnes morales, ce qui rend d’autant plus difficile la compréhension de l’enchevêtrement des propriétaires.Notre dernier rapport examine les achats de logements hors marché par les investisseurs. Tous ceux qui ont passé du temps dans une ville américaine ont vu ces panneaux « Nous achetons des maisons ». Sur les poteaux téléphoniques et les panneaux d’affichage locaux, ils offrent « de l’argent rapidement maintenant » pour les maisons dans « n’importe quel état ». Aujourd’hui, de nombreux propriétaires sont confrontés à des SMS, des appels, des expéditeurs et des affichettes de porte incessants proposant d’acheter leur maison. Notre nouveau rapport, « Nous achetons des maisons : vous perdez« , examine la relation entre ces investisseurs sur les prix des maisons à Philadelphie – un microcosme du marché immobilier américain plus large. Le rapport examine les maisons achetées sur et hors du Multiple Listing Service (MLS), la plateforme que les agents immobiliers utilisent pour répertorier les maisons  » sur le marché. » Il a constaté que les maisons achetées par des investisseurs sans être inscrites au préalable sur le MLS étaient acquises pour 51 % de moins, en moyenne, que les maisons vendues à des particuliers après avoir été inscrites. Cette énorme remise s’appliquait même lorsque nous tenions compte des différences dans l’état, l’emplacement et les commodités de la propriété. À Philadelphie, cela représente environ 100 millions de dollars perdus par les vendeurs par an au cours des cinq dernières années.

La géographie de ces achats était également très inégale à travers la ville, la plupart des ventes de maisons se faisant de propriétaires occupants à propriétaires occupants via le MLS. Cependant, dans certaines parties du nord de Philadelphie et de l’ouest de Philadelphie, qui sont des quartiers historiquement marginalisés avec des revenus plus faibles, des populations non blanches plus importantes et des valeurs immobilières plus faibles, les ventes hors MLS aux investisseurs étaient plus courantes. Dans un petit sous-ensemble de quartiers, il s’agissait du type de transaction le plus courant. Les États et les localités – dans des endroits aussi divers qu’Atlanta, l’Illinois, le Texas, Philadelphie et l’Arkansas – ont commencé à réglementer ce type d’activité, un indicateur fort qu’il problème à l’échelle nationale. Nos rapports ont appelé à une série de solutions politiques pour aider les propriétaires, les acheteurs et les locataires. Il s’agit notamment de nouveaux mécanismes financiers pour faciliter l’accession à la propriété pour les primo-accédants et la première génération. Nous avons besoin d’une meilleure protection des locataires et de la divulgation des données concernant la propriété d’un logement. Les grossistes doivent faire l’objet d’un examen juridique plus approfondi, avec de nouvelles règles en matière de divulgation, d’autorisation d’exercer et de fiscalité. années, peu a été fait pour innover autour de la production, du financement ou de la préservation de logements abordables. Les locataires ont des charges de coûts plus élevées et il semble que beaucoup seront définitivement exclus de l’accession à la propriété. L’écart racial d’accession à la propriété a à peine bougé en 50 ans. Les États et les villes ont bricolé sur les bords avec des solutions mais ont peu à montrer pour cela

.La nécessité d’une réévaluation nationale du logement

La semaine suivant notre rapport le plus récent, nous avons publié un troisième pièce appelant à la création d’une commission nationale sur la résolution de la crise du logement aux États-Unis. Cette commission serait composée de fonctionnaires des niveaux fédéral, étatique et local, de financiers, de promoteurs, de défenseurs et d’un large éventail d’autres parties intéressées. La commission serait chargée d’examiner des questions fondamentales sur la nature et l’étendue de la crise du logement aux États-Unis. et comment cela affecte toutes les parties de l’économie politique américaine. Il développerait une banque de solutions pour des pratiques de logement innovantes qui pourraient être facilement déployées dans les États et les localités. Dans le même temps, cela indiquerait de nouvelles orientations en matière de politique et de financement du logement aux niveaux fédéral, étatique et local. Le besoin d’une commission du logement est clair; le moment est venu pour une commission du logement. Les 10 prochaines années seront cruciales pour le logement en Amérique. Les États du pays envisagent d’assouplir les restrictions d’approvisionnement, telles que le zonage restrictif. Mais la montée du capital parasitaire sur le marché du logement signifie que l’augmentation de l’offre n’est qu’une partie du puzzle. Tous les niveaux du gouvernement américain doivent travailler à faire progresser l’équité et l’équité sur le marché américain du logement, de la lutte contre les investisseurs exploiteurs à la fourniture